再開発事業

都市再開発法（昭和44年法律第38号）に基づく市街地再開発事業は、市街地内の建築物・公共施設が劣化した地区で高度な土地利用を実現し、住環境と都市機能を更新するための手法だ。第一種市街地再開発事業は権利変換方式（地権者が土地・建物の権利を再開発建物の床（権利床）に置き換え、地権者が事業に参加する）で行われ、第二種は管理処分方式（自治体等が地権者の建物・土地を買収・収用し事業を実施する）で行われる。施行者は再開発組合（地権者が組合を設立）・個人施行者・市区町村・都市再生機構（UR）等が担う。

権利変換と保留床

権利変換計画では地権者の権利床（等価交換後に地権者が取得する床）と保留床（余剰床として売却し事業費に充当する床）に床を割り振る。保留床を取得する事業参加組合員（マンションデベロッパー等）への売却代金が事業費の主要な財源となる設計であるため、地価水準・不動産市況が事業の採算性を左右する。保留床の売却が見込めない地域では補助金（国・都道府県・市区町村からの都市再開発補助）なしには事業が成立しないケースがある。

自治体の役割と地区計画

市区町村は都市計画決定（市街地再開発事業の区域・設計の概要等）・再開発補助金の交付・権利変換計画の認可・施行者支援等の役割を担う。再開発事業地区には地区計画（都市計画法第12条の4）を定めて容積率の割り増し・特定容積率適用地区の設定を組み合わせることで、高度な利用を誘導しながら公共空間を確保する計画が立案される。老朽化した駅前商業地・木造密集市街地での再開発事業は地方都市でも増加しているが、地権者の意見集約・権利変換計画への同意取り付けが最大の実務上のハードルとなる。