換地

道路や公園を整え区画を整然と並べ替えるには、地権者の土地を物理的に動かす必要がある。換地は、土地区画整理事業で地権者の土地を整理後の新しい区画に置き換える手法で、所有権や抵当権をいったん消さずに新しい土地へそっくり移す点が、土地を買い上げる用地取得と根本的に異なる。

換地によって割り当てられる土地は、位置・地積・利用状況・環境などが従前地と「照応」するよう定められる（照応の原則）。従前地に設定されていた抵当権などの権利も、換地処分の公告の翌日から換地の上に移行する。地権者は売買を経ずに、整備された街区の中の新しい土地の権利者となる。

事業中は、工事のために実際に使う土地を仮に指定する「仮換地」が先行し、最終的に「換地処分」で権利関係が確定する。換地の設計と地権者の合意形成が事業の成否を左右するため、換地計画の縦覧や審議会の関与など、慎重な手続が法定されている。

用地買収との違い——権利の移し替え

換地の最大の特徴は、土地を買収せずに権利を新しい土地へ移し替える点にある。道路用地などを買い取る用地取得方式では、行政が一筆ごとに土地を購入し権利を消滅させるが、換地方式では従前地の所有権・借地権・抵当権がそのまま整理後の換地の上に引き継がれる。これにより、地権者は地域に住み続けたまま整備の利益を受けられ、行政は巨額の買収費を要しない。換地は従前地との位置・地積・利用状況・環境などが互いに釣り合うよう定める「照応の原則」に従って割り当てられ、区画整理が「換地」を中核技術とするのはこのためである。

仮換地と換地処分

換地は一度に確定するわけではない。事業の施行中は、工事や使用収益のために「仮換地」を指定し、地権者は従前地に代えて仮換地で土地を使う。仮換地の指定により従前地は使用収益できなくなる一方、所有権など権利の帰属自体は従前地に残る点が処分との違いである。すべての工事が終わった段階で「換地処分」を行い、その公告の翌日から換地が従前地とみなされ、所有権等の権利関係が法的に確定する。仮換地から換地処分までの期間が長引くと、その間の使用制限や清算金の確定をめぐって地権者との調整が必要となる。