絶対高さ制限

斜線制限や日影規制が、隣地や道路との関係で建物の高さを相対的に抑えるのに対し、絶対高さ制限は「この地域では何メートルまで」と一律の数値で天井を定める規制である。最も代表的なのは低層住居専用地域と田園住居地域に課される10メートルまたは12メートルの限度で、これにより戸建てや低層集合住宅を中心とした良好な低層市街地が保たれる。これら以外の用途地域には法律上の絶対高さ制限はないが、地区計画や高度地区で独自の高さの最高限度を定めることで、中高層地域にも絶対的な高さの上限をかけることができる。マンション計画などで、斜線制限はクリアしても絶対高さ制限に抵触するという相談が典型的に生じる。

低層住居専用地域等の10m・12m

建築基準法が定める絶対高さ制限は、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域に適用される。これらの地域では、建築物の高さは原則として10メートルまたは12メートルのうち都市計画で定めた数値を超えてはならない。どちらの数値とするかは用途地域の指定とあわせて都市計画で定められ、10メートルを基本としつつ、敷地の状況によっては一定の空地を確保するなどの条件で緩和される例もある。この一律の高さ規制によって、低層住居専用地域では3階建て程度までの建物が中心となり、日照・通風に恵まれた静穏な住環境が確保される。斜線制限や日影規制と重ねて適用されるため、実際の高さは最も厳しい規制で決まる。

高度地区・地区計画による高さの最高限度

低層住居専用地域等以外の用途地域には、建築基準法上の絶対高さ制限はない。しかし、高度地区や地区計画を用いれば、これらの地域にも絶対的な高さの上限を独自に課すことができる。高度地区は、市街地の環境維持や土地利用増進のために建築物の高さの最高限度（または最低限度）を都市計画で定める地域地区で、最高限度を定めれば事実上の絶対高さ制限として働く。地区計画でも、地区の特性に応じて建築物の高さの最高限度を定められる。マンション紛争などを背景に、中高層の市街地で高度地区により高さの上限を後から導入する例が各地にあり、その場合は既存不適格の扱いや経過措置が論点になる。