高度地区

同じ用途地域でも、隣にいきなり高層の建物が建てば、日照や通風、街並みの連続性が損なわれる。高度地区は、用途地域による用途規制だけでは抑えられない「高さ」の問題に対応するために重ねて指定される地域地区であり、建築物の高さに上限や下限という物差しを与える。

最も一般的なのは高さの最高限度を定める型で、住宅地の良好な環境や日照を守るために指定される。自治体によっては第一種・第二種などの種別を設け、一定の高さを超える部分に斜線状の制限をかける型と、地盤面から一律の高さで頭を抑える絶対高さ型とを使い分ける。一方、駅前や中心市街地では、土地の有効利用を促すために高さの最低限度を定めることもある。

名称が似た高度利用地区とは目的が異なる。高度地区が建築物の「高さ」そのものを制御するのに対し、高度利用地区は容積率や建蔽率を操作して敷地の集約的な利用を誘導する制度であり、両者は別個の地域地区として使い分けられる。

最高限度型と最低限度型

都市計画法第9条第18項は、高度地区を「建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」と位置づけており、運用上は二つの型に分かれる。圧倒的に多いのは最高限度を定める型で、低層・中層の住宅地で良好な居住環境や日照を守る目的で指定される。制限のかけ方は団体ごとに異なり、一定の高さを超える部分を前面道路や隣地からの斜線で抑える型と、地盤面からの絶対的な高さで一律に頭を抑える型がある。これに対し最低限度を定める型は、中心市街地などで建物の低層化や敷地の細分化を防ぎ、土地の有効利用を促す目的で用いられるが、指定例は少ない。

高度利用地区との違い

高度地区と高度利用地区は名称が紛らわしく混同されやすいが、別個の地域地区である。高度地区が建築物の「高さ」（メートルや斜線）を制御して主に環境保全を図るのに対し、高度利用地区（都市計画法第9条第19項）は容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置を定め、小さな敷地の統合と建物の共同化によって土地の高度利用を誘導する。名前に含まれる「高度」が、前者では「高さ」を、後者では「高度（集約的）利用」を指す点が、取り違えの原因になる。市街地再開発事業などの面的整備と組み合わせて使われるのは後者である。

都市計画決定と建築規制への反映

高度地区は、市町村が都市計画として決定する地域地区の一つである。決定された高さの数値や種別は、建築基準法に基づく建築確認の審査対象となり、制限を超える建築物は確認を受けられない。具体的な高さの数値や種別の名称、斜線・絶対高さのいずれを採るかは各市町村の都市計画で定められ、同じ「第一種高度地区」でも自治体によって制限の中身が異なる。このため、設計や開発の検討にあたっては、対象地を管轄する市町村の都市計画情報で指定の有無と内容を個別に確認する必要がある。