既存不適格

法律や都市計画は時とともに変わり、後から基準が厳しくなることがある。既存不適格は、建てた当時は合法だった建物が改正後の基準に合わなくなった状態を指し、建築当初から違法な「違反建築物」とは法的な扱いがまったく異なる。窓口では、古い建物の改修や売買の相談でこの区別が問われる。

既存不適格建築物は、そのまま使い続ける限り是正を求められず、ただちに違法となるわけではない。建築基準法は新しい基準を既存の建物にさかのぼって適用しないのが原則で、既得の状態を保護している。違反建築物が当初から是正命令の対象となるのとは正反対である。

ただし、増築・改築・大規模な修繕や模様替えを行う段階では、原則として建物全体を現行基準に適合させる必要が生じる。耐震性が現行基準に満たない既存不適格の建物が、地震で被害を受けやすいことも社会的な課題となっており、耐震改修や建替えの誘導が進められている。

違反建築物との決定的な違い

既存不適格建築物と違反建築物は、どちらも現行基準に適合しないという点では同じだが、法的評価は正反対である。既存不適格は建築当時に適法であり、その後の法令改正等で不適格になったものを指す。建築基準法第3条第2項により現行規定の適用が除外され、そのままなら是正を強制されない。これに対し違反建築物は建築の時点で基準に違反しているものであり、特定行政庁の是正命令や使用禁止命令の対象となる。古い建物を扱う際は、まず適法に建ったか否かを確認することが出発点となる。

増改築でよみがえる現行基準

既存不適格の保護は永続的ではない。増築・改築・大規模の修繕や模様替えを行うと、第3条第2項の適用除外が外れ、その時点で原則として建物全体を現行の建築基準に適合させる義務が生じる。ただし全部を一律に求めると改修が進まないため、増築部分の床面積が一定以下なら既存部分の遡及を緩める規定や、構造耐力・防火など項目ごとに段階的な緩和規定が設けられている。それでも、既存不適格の建物に手を入れようとすると現行基準への適合のために想定外の工事費がかかることがある。とりわけ耐震基準を満たさない旧耐震の既存不適格建物については、耐震診断・耐震改修の促進が建築物の耐震改修の促進に関する法律により別途求められている。