都市再開発法

老朽建築物が密集する市街地を共同建築物に建て替え、権利関係を組み替える市街地再開発事業は何を根拠に行うのか。その基本法が都市再開発法である。同法は第一種市街地再開発事業（権利変換方式）と第二種市街地再開発事業（管理処分方式・用地買収方式）の二つの方式を定め、施行者として個人・市街地再開発組合・再開発会社・地方公共団体・都市再生機構等を規定する。事業区域は都市計画決定された市街地再開発事業の区域であることが原則で、市街地開発事業の一類型として都市計画法とも連動する。従前の土地・建物の権利者の権利を再開発ビルの床（権利床）に変換する権利変換の手続や、保留床の処分による事業費の回収など、権利調整と資金計画の枠組みを法定している。担当部局は再開発担当課で、組合施行の場合は認可や監督の事務を負う。

二つの事業方式

都市再開発法は事業方式を第一種と第二種に分ける。第一種市街地再開発事業は権利変換方式をとり、従前の権利者の土地・建物に関する権利を、再開発ビルの床に関する権利へ等価で変換する。土地を買収せず権利を移し替えるため、原則として権利者の同意を基礎に進む。第二種市街地再開発事業は管理処分方式（用地買収方式）をとり、施行者がいったん区域内の土地建物を買収・収用したうえで建築し、希望者には再開発ビルの床を譲り渡す。第二種は防災上の緊急性が高い区域などで公共性・緊急性を要件に都市計画決定され、収用を背景とするため施行区域の面積要件（おおむね0.5ヘクタール以上）が課される。どちらの方式を選ぶかは、権利者の合意状況・緊急性・事業規模によって判断する。