ニュータウン

同じ時期に、同じ世代が、一斉に入居する——計画開発の住宅都市は、誕生の瞬間に将来の一斉高齢化を運命づけられていた。高度経済成長期の深刻な住宅不足に対し、府県・日本住宅公団（現UR都市機構）などが郊外を面的に開発して良質な住宅を大量供給したのがニュータウンであり、無秩序なスプロールへの計画的な対案でもあった。開発から半世紀を経て、入居世代の高齢化、近隣センターの商店撤退、エレベーターのない中層住宅の空き住戸といった「オールドタウン化」が同時多発し、立地する自治体の人口、福祉、施設再編の政策課題が一点に集中している。学校や集会所など人口急増期に整えた公共施設の更新時期も重なる。ニュータウンを抱える市町村にとって、その再生は都市計画、住宅、福祉の部局を横断する固有の行政課題になっている。

オールドタウン化——一斉入居が約束した一斉高齢化

日本初の大規模ニュータウンである千里ニュータウン（大阪府吹田市・豊中市）は1962年にまちびらきし、多摩ニュータウン（東京都）は1971年、高蔵寺ニュータウン（愛知県春日井市）は1968年に入居が始まった。子育て期の同世代が短期間に集中入居したため、年齢構成のピークが塊のまま移動し、開発から40〜50年で高齢化率が周辺市平均を大きく上回る局面を迎える。人口急増期に合わせて建てた小中学校は児童減で統廃合の対象になり、計画的に配置された近隣センターは商圏人口の縮小で空き店舗化する。エレベーターのない階段室型の中層住宅では、高齢の居住者が上層階に住み続けられず空き住戸が増える。市街地が自然成長した地域では高齢化が時間をかけて分散するのに対し、ニュータウンでは同じ問題が同じ時期に面的に噴出する点が固有の難しさである。

再生の制度メニュー——住宅団地をどう作り直すか

再生の手法は複数の制度にまたがる。UR都市機構は保有する賃貸住宅団地の集約や建替え、リニューアルを進め、跡地に福祉施設や生活利便施設を誘致する。2019年の地域再生法改正では地域住宅団地再生事業が創設され、市町村が区域と方針を定めた計画を作ることで、住宅専用に純化された用途規制の緩和や福祉・交通サービス導入の手続をまとめて処理できるようになった。立地適正化計画で居住誘導区域に位置づけ、拠点としての機能を維持する選択をする市町村もある。論点は「全域を維持するか、たたむ区域を決めるか」であり、戸建て住宅地では所有者が分散しているため、URの賃貸住宅団地より合意形成の難度が高い。国土交通省は計画面積16ha以上などの基準で全国のニュータウンのリストを公表しており、自地域の位置づけを確認する起点になる。