準都市計画区域

高速道路のインターチェンジの周辺などでは、都市計画区域の外であっても、大規模な店舗や住宅が無秩序に立地し、将来のまちづくりに支障をきたすことがある。準都市計画区域は、こうした区域の土地利用を、本格的な都市計画に至らない範囲で整える仕組みである。

都道府県は、都市計画区域外の区域で、相当数の住居その他の建築物の建築や敷地の造成が現に行われ、または見込まれる区域について、そのまま放置すれば将来の都市としての整備や環境の保全に支障が生じるおそれがあると認める場合に、準都市計画区域を指定できる。指定された区域では、用途地域などの一部の地域地区を定めることができ、建築や開発に一定の規制がかかる。ただし、都市施設の整備や市街地開発事業のような積極的な開発のための定めは置かれず、あくまで無秩序な土地利用を抑える消極的な規制が中心である。都市計画区域に準じた最小限の土地利用の整序を行う点に、この区域の役割がある。

都市計画区域との違い

準都市計画区域は、その名のとおり都市計画区域に準じる区域だが、両者には目的と内容に明確な違いがある。都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要がある区域であり、土地利用の規制だけでなく、道路や公園などの都市施設の整備や、土地区画整理事業などの市街地開発事業を含めて、積極的に都市をつくり上げていくための区域である。これに対し準都市計画区域は、積極的に都市を整備することを目的とするのではなく、放置すれば将来支障が生じる土地利用を未然に整序することに目的が限られる。そのため、定められる都市計画も、用途地域などの土地利用を規制する地域地区に限られ、都市施設や市街地開発事業の定めは置かれない。積極的な開発のための区域か、無秩序な土地利用を抑えるための区域かという点に、両者の本質的な違いがある。

指定が想定される場面

準都市計画区域の指定が想定されるのは、都市計画区域の外にありながら、開発の圧力にさらされている区域である。代表的なのは、高速道路のインターチェンジや幹線道路の沿道、観光地の周辺などで、交通の便のよさから、大規模な商業施設や工場、住宅地などが立地しやすい場所である。これらの区域は、都市計画区域に含まれていないために土地利用の規制が及ばず、無秩序な開発が進めば、周辺の農地や自然環境を損ない、将来その地域を都市計画区域に編入して整備しようとした際に大きな障害となる。準都市計画区域は、そうした事態を防ぐため、本格的な都市計画区域に編入する前の段階で、必要最小限の土地利用の規制を先行してかけておく仕組みとして機能する。開発の動きを見ながら、適時に指定することが求められる。