既存宅地

市街化調整区域は原則として建築が厳しく制限されるが、線引きの時点ですでに宅地だった土地まで一律に建て替えを禁じると、住んでいる人の生活が立ちゆかなくなる。既存宅地は、こうした線引き前から宅地だった土地について、かつて知事の確認を受ければ開発許可なしに建築・建て替えを認めていた仕組みの対象地である。しかしこの既存宅地確認制度は平成12年の都市計画法改正で廃止され、現在は経過措置の期間も終了している。廃止後は、これらの土地で建築するには、都道府県の条例で指定する区域に該当するか、個別に開発許可・建築許可を得る必要がある。過去に既存宅地として扱われた経緯は土地取引や建て替え相談で今も持ち出されるため、現在の制度との違いを正確に理解しておく必要がある。

制度廃止後の建築可否の判断

既存宅地確認制度の廃止により、市街化調整区域での建築可否は、土地が線引き前から宅地だったかどうかではなく、現行法の許可要件に該当するかで判断される。代表的な受け皿が都市計画法第34条第11号・第12号に基づき都道府県が条例で定める区域で、一定の市街化調整区域内の集落などを指定し、その範囲では一般の住宅等の建築を認める。これに該当しない土地では、農林漁業用建築物や分家住宅など個別の許可基準を満たす場合に限って建築が認められる。廃止前に建てられた建物の建て替えであっても、用途や規模を変えると新たな許可を要することがあり、過去に既存宅地として扱われた事実だけで現在の建築が保証されるわけではない点に注意を要する。