線引き

無秩序な市街地の拡大を防ぎ、計画的なまちづくりを進めるために、都市計画区域の中に開発を促す区域と抑える区域の境界を引く。これが線引きであり、正式には区域区分と呼ばれる。市街化区域では用途地域を定めて積極的に都市基盤を整え開発を認める一方、市街化調整区域では原則として開発を抑制し、農地や自然環境を保全する。線引きを行うかどうかは都道府県が判断し、人口や産業の集積が進む都市計画区域では線引きが行われるが、その必要が乏しい区域では区分を定めない非線引きの都市計画区域もある。どちらの区域に属するかによって、開発許可の要否や建築の可否が大きく変わるため、土地利用に直結する基礎的な仕組みである。

市街化区域と市街化調整区域

線引きによって、都市計画区域はおおむね市街化区域と市街化調整区域の二つに分けられる。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、用途地域が定められて住宅・商業・工業などの土地利用が誘導される。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、原則として用途地域は定められず、新たな開発や建築は厳しく制限される。両区域の指定は都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とするもので、どちらに属するかは土地の資産価値や利用可能性に直結する。区分の見直しは社会経済情勢の変化に応じて行われ、市街化調整区域を市街化区域に編入する手続を逆線引きの対義で編入と呼ぶこともある。

開発許可・土地利用への影響

線引きは、開発行為の規制と密接に結びついている。市街化区域では、一定規模以上の開発行為について開発許可が必要となるが、市街化調整区域では、規模にかかわらず原則として開発行為が許可されず、農林漁業用の建築物や地域の実情に応じて条例で定めた一定の開発など、例外的に認められるものに限られる。このため、市街化調整区域の土地は、たとえ広大であっても自由に宅地化することができず、利用が大きく制約される。線引きの有無やどちらの区域に属するかは、土地を取得・活用しようとする住民や事業者にとって最初に確認すべき事項であり、自治体の窓口やまちづくりの相談でも頻繁に問題になる。