建築協定

建築基準法や用途地域の規制は最低限の基準であり、それを守っていても住民が望む良好な街並みが保たれるとは限らない。建築協定は、地区の住民が法規制に上乗せのルールを自ら定め、行政の認可によって法的な裏付けを得る仕組みで、ミニ開発の防止や住宅地の質の維持に使われる。

建築協定で定められるのは、建築物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠・建築設備に関する基準である。例えば「敷地は120平方メートル以上」「外壁は隣地から1メートル後退」「店舗は不可」といったルールを定め、特定行政庁の認可と公告を経て効力を生じる。

最大の特徴は、認可の公告後に区域内の土地を取得した者にも協定の効力が及ぶ「承継効」を持つ点である。これにより、協定を結んだ世代がいなくなっても街並みのルールが受け継がれる。住民どうしの紳士協定が当事者しか縛れないのと対照的で、長期に守りたいルールほど建築協定が選ばれる。

承継効——後から買った人も縛れる

建築協定が任意のまちづくり協定と決定的に異なるのは、特定行政庁の認可という公的手続を経ることで「承継効」を備える点にある。認可の公告があった建築協定は、その後に協定区域内の土地の所有者・借地権者となった者に対しても効力が及ぶ（建築基準法第75条）。つまり協定締結時の関係者がいなくなっても、新たに土地を買った人がルールに拘束される。通常の私的契約が当事者しか縛れないのに対し、建築協定は認可・公告という公的手続を介することで物権類似の対世効に近い拘束力を得ており、これにより街並みのルールが世代を超えて維持され、長期的な住環境の保全が可能になる。

一人協定と認可の手続

建築協定は原則として区域内の土地所有者等の全員の合意で締結し、特定行政庁の認可を受ける。開発分譲地などでは、まだ土地を一人しか所有していない段階で所有者単独が協定を定める「一人協定」が認められ、分譲後3年以内に二以上の土地所有者が生じた時点で通常の建築協定としての効力が発生する。これにより、分譲開始時から統一的な街並みルールを買主に引き継がせることができる。協定の締結・変更・廃止には認可と公告が必要で、市町村の建築協定条例が手続の前提となる。