路線価

一筆ごとに異なる土地の価値を、税のために公平かつ効率的に評価するにはどうすればよいか。路線価は、道路ごとに標準的な宅地の単価を定め、それを基礎に各土地を評価する方式の出発点となる価額で、市街地の宅地評価を支える仕組みである。

路線価には、用いられる税によって二つの系統がある。一つは国税庁が定め相続税や贈与税の課税に用いる相続税路線価で、毎年公表され、公示地価のおおむね八割を目安に設定される。もう一つは市町村が定め固定資産税や不動産取得税の課税に用いる固定資産税路線価で、三年ごとの評価替えに合わせて見直され、公示地価のおおむね七割を目安とする。同じ路線価という言葉でも、所管する機関も水準も評価替えの周期も異なるため、どちらの路線価かを区別して理解する必要がある。

相続税路線価と固定資産税路線価

路線価が二系統あることは、実務でしばしば混同を招く。相続税路線価は、国税庁が毎年一月一日時点の価額として定め、夏に公表する。相続や贈与で取得した土地を評価する際の基準で、公示地価の八割程度を目安に設定される。固定資産税路線価は、市町村が固定資産評価基準に従って定め、三年ごとの評価替えに合わせて見直す。固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの課税に用いられ、公示地価の七割程度が目安とされる。両者は、同じ土地に対しても異なる金額となり、目的も所管も異なる。土地の評価額を調べるときには、何の税のためにどちらの路線価を見るのかを取り違えないことが、誤った判断を避ける前提となる。

路線価方式と個別の補正

路線価は、それ自体が個々の土地の評価額になるわけではない。路線価はあくまで、その道路に面する標準的な宅地の一平方メートルあたりの価額であり、実際の評価額は、これを基礎に各土地の固有の事情を反映して算定される。間口が狭い、奥行きが極端に長い、二つの道路に面している、形がいびつであるといった事情に応じて、補正率を用いて増減を加える。これにより、画一的な単価を出発点としながら、土地ごとの利用のしやすさの違いを評価に織り込むことができる。この路線価方式は、市街地のように宅地が連なる地域で、多数の土地を公平かつ効率的に評価するために用いられ、一方で道路ごとの路線価が付されていない郊外などでは、固定資産税評価額に倍率を乗じる倍率方式がとられる。