開発行為

山林や農地に住宅団地を造ろうとする事業者が、まず行政から問われるのは「その造成は開発行為に当たるか」である。開発許可の要否も、技術基準・立地基準による審査の有無も、すべてこの一点で決まる。開発行為の核心は「区画形質の変更」であり、区画の変更（土地の分割・統合）、形（切土・盛土による地盤の整形）、質（農地等から宅地への性質の変更）の三つの要素のいずれかを、建築や特定工作物の建設を主目的として行う場合に成立する。建築を伴わない農業用排水路の付替えや、電柱を立てるだけの掘削は、原則として開発行為には該当しない。判断が割れる事例では、造成の段階で行政が関与できる最後の機会を逃さぬよう、着工前に都道府県や指定都市の開発許可担当部局へ事前相談する実務が定着している。

区画形質の変更の三要素

「区画の変更」は道路の新設・廃止や付替えを伴う土地の区域の分割・統合を指し、単なる分筆登記だけでは該当しない。「形の変更」は切土・盛土による地盤の整形であり、おおむね高さ1メートルを超える切盛りが一つの目安とされる。「質の変更」は農地・山林などを宅地等へ転用する地目上の性質変更を指す。農地が含まれる場合は農地法第4条・第5条の許可と重なり、二重の手続を要することが多い。

特定工作物の扱い

建築物を建てない造成でも、ゴルフコースや1ヘクタール以上の野球場・遊園地（第二種特定工作物）、コンクリートプラントや危険物の貯蔵施設（第一種特定工作物）の建設を目的とする土地造成は開発行為に含まれる。墓園も第二種特定工作物に位置づけられ、許可の要否判断で見落とされやすい類型である。