セットバック

古い市街地の細い道沿いで建て替えをするとき、敷地の一部を道路のために空けるよう求められることがある。セットバックは、幅の狭い道を将来にわたって少しずつ広げ、安全な市街地に整えていくための仕組みである。

建築基準法ができる前から建物が立ち並んでいた幅四メートル未満の道は、一定の条件のもとで道路とみなされる二項道路となる。この二項道路に接する敷地で建物を建てる際には、道路の中心線から二メートル後退した線を道路と敷地の境界とみなす。後退した部分には、建物はもちろん、塀や門も原則として建てられず、敷地の面積にも算入されない。両側の敷地がそれぞれ建て替えのたびに後退していけば、やがて道路の幅は四メートルに近づいていく。一度に道路を拡張するのではなく、建て替えの機会をとらえて少しずつ幅を確保していく点に、この仕組みの特徴がある。

後退部分の扱いと敷地面積への影響

セットバックが所有者にとって切実なのは、後退した部分が事実上使えなくなる点にある。後退部分には建物を建てられないだけでなく、塀や門などの工作物も設けられず、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地の面積にも算入されない。つまり、セットバックを求められる敷地は、その分だけ建てられる建物の規模が小さくなる。土地の所有権そのものが移るわけではないが、利用できない部分が生じることで、実質的な利用価値は下がる。狭い道沿いの土地の建て替えや売買では、どれだけのセットバックが必要かが、建てられる建物の大きさや土地の評価を左右する重要な要素となる。自治体の建築部門には、自分の敷地でどれだけ後退が必要かという相談が多く寄せられ、道路の中心線の位置の確認が判断の前提となる。

道路の中心線をめぐる難しさ

セットバックの幅を決めるには、二項道路の中心線がどこにあるかを確定しなければならないが、これが実務では難しい。古い道は、幅が一定でなく曲がっていたり、現況の道の形と登記や公図の境界が食い違っていたりすることが多い。中心線をどこに引くかによって、後退すべき距離が変わり、隣り合う敷地との間で利害が対立することもある。向かい側ががけや川などで後退できない場合には、反対側の敷地が単独で四メートルを確保する位置まで後退を求められることもある。こうした道路の取扱いは、自治体があらかじめ調査して定めていることもあるが、個別の建築の際に協議して確定する場合も多い。狭あいな道路の解消は、こうした一件ごとの後退の積み重ねによって、長い時間をかけて進められていく。