接道義務

火災や急病のとき、消防車や救急車が近づけず、中の人も逃げ出せない——道路に十分に接していない敷地に建物が建てば、こうした事態を招きかねない。接道義務は、避難と消防活動の安全を確保するため、敷地が道路に接することを建築の要件とする規制である。

建築物の敷地は、原則として、幅員四メートル以上の建築基準法上の道路に、二メートル以上接していなければならない。これを満たさない敷地には、原則として建物を建てたり建て替えたりすることができない。接道義務は、一棟ごとの安全だけでなく、市街地全体で災害時の避難路や消防活動の空間を確保するという、集団規定の一つに位置づけられる。古くからの市街地には、道路に十分接していない敷地や、幅の狭い道路にしか面していない敷地が多く残っており、これらの再建築をめぐる相談は、自治体の建築部門に頻繁に寄せられる。

無接道敷地と再建築不可

接道義務が実務で大きな問題となるのが、これを満たさない無接道の敷地である。建築基準法ができる前から存在する古い市街地には、道路に接していない敷地や、接していても幅が足りない敷地が数多く残っている。これらの敷地は、現に建物が建っていても、いったん取り壊すと接道義務を満たさないために建て替えられない再建築不可の状態となることがある。再建築できない敷地は、資産としての価値が大きく下がり、所有者は老朽化した建物を使い続けるか、隣地と一体で利用するなどの対応を迫られる。一定の条件を満たせば、建築審査会の同意を得て例外的に建築が認められる仕組みもあるが、容易ではない。自治体の建築部門には、自分の土地が再建築できるかという相談が多く寄せられ、接道の状況の確認が判断の出発点となる。

二項道路という例外

接道義務を理解するうえで欠かせないのが、二項道路と呼ばれる例外である。建築基準法の道路は原則として幅員四メートル以上だが、法が適用される前から建物が立ち並んでいた幅四メートル未満の道は、一定の条件のもとで道路とみなされる。これが、建築基準法第四十二条第二項に基づく二項道路である。二項道路に接する敷地は、接道義務を満たすものとして建築が認められるが、その代わり、道路の中心線から二メートル後退した線が道路の境界とみなされ、後退した部分には建物を建てられない。これがセットバックである。狭い道沿いの市街地で、建て替えのたびに少しずつ道路の幅を広げ、将来的に四メートルを確保していくための仕組みである。接道義務と二項道路、セットバックは一体のものとして理解する必要がある。