テナントミックス

商店街がにぎわうかどうかは、個々の店の魅力だけでなく、どんな店がどう並んでいるかという全体の構成に左右される。同じ業種ばかりが集まったり、来街者の生活動線に合わない店が並んだりすると、買い物の用が一カ所で足りず、足が遠のく。テナントミックスは、商業集積を一つの店ととらえ、核となる店・日常使いの店・専門店・飲食などを意図的に配置して、来街者がついで買いや回遊をしやすい構成をつくる発想である。大型商業施設では当然の運営手法だが、所有者がばらばらの商店街では各店の自由な営業が前提のため実現が難しく、空き店舗対策やまちづくり会社による一体管理と結びつけて初めて意図的な配置が可能になる。

ショッピングセンターと商店街の違い

テナントミックスは、もともとショッピングセンターの運営手法である。一つの所有者・運営者がテナントを選び、核店舗（集客力の大きい大型店）を軸に、衣・食・住・サービスの各業種をバランスよく配置し、賃料や契約期間も含めて施設全体の集客と収益を最適化する。来街者がついで買いをしやすいよう、相互に補完する店を隣接させる工夫もここに含まれる。問題は、これを商店街に持ち込もうとすると、店舗の所有者が個々別々で、誰が業種構成を決める権限を持つのかが定まらない点である。各店が自由に営業する商店街では、空き店舗が出ても望ましい業種を誘致できるとは限らず、テナントミックスは理念どおりに機能しにくい。

商店街で実現するための条件

商店街でテナントミックスを実現するには、地区全体の業種構成を調整できる主体と仕組みが要る。具体的には、まちづくり会社が空き店舗を借り上げて望ましい業種を入れる、商店街振興組合が出店の方針を共有する、家主に対して誘致したい業種への貸付を促すといった手立てである。空き店舗対策とテナントミックスは表裏の関係にあり、ただ空き区画を埋めるのでなく、商店街に不足する機能（日常の買い回り品、飲食、交流の場など）を補う業種を選んで誘致することで、来街者の利便と回遊性が高まる。所有と運営が分かれた商店街では、地権者の合意形成こそが最大の関門となる。