都市計画法第43条許可

市街化調整区域の土地に住宅を建てたいという相談で、開発を伴わない場合でも許可が要るのかが問われる。市街化調整区域では開発行為に開発許可（同法第29条）がかかるが、土地の区画形質を変えない単なる建築には開発許可の出番がない。そこを規律するのが第43条許可で、開発許可を受けた区域の外で建築物を建てる場合に、改めて知事等の許可を求める仕組みである。許可の対象は新築だけでなく、用途を変更して許可不要だった建築物を制限対象の用途にする場合も含む。許可基準は開発許可の立地基準（同法第34条）に準じ、分家住宅や農林漁業用建築物、条例で定める区域内の建築など、調整区域でも例外的に認められる類型に当たるかで判断される。開発許可と一体で出るとは限らず、既存宅地の建て替えや用途変更で単独に問題となる場面が実務では多い。

開発許可とのすみ分け

市街化調整区域の建築規制は、開発許可（都市計画法第29条）と第43条許可の二本立てで理解する必要がある。土地の区画形質の変更を伴う開発行為には第29条の開発許可がかかり、許可を受けた開発区域内では予定建築物を建てられる。一方、区画形質を変えずに建築物だけを建てる場合や、開発許可を受けた区域以外の調整区域で建築する場合は、開発許可ではなく第43条の建築許可が必要になる。両者は別個の許可だが、許可基準は連動しており、第43条第2項は政令で定める基準を、第43条第1項各号や同法第34条の立地基準に準じて定めている。つまり開発を伴わない建築であっても、市街化調整区域では開発許可と同等の立地基準で絞られる点に本許可の特徴がある。建て替えであっても、用途や規模を変えれば新たに第43条許可を要する場合がある。

許可不要となる行為と窓口運用

第43条許可は、すべての建築に必要なわけではない。農林漁業を営む者の住宅や農林漁業用の建築物、都市計画事業の施行として行う建築、仮設建築物、通常の管理行為や軽易な行為などは許可を要しないと定められている（同条第1項各号）。また開発許可を受けた開発区域内で、許可内容に沿って予定建築物を建てる場合も、開発許可の効果でカバーされるため重ねて第43条許可を求めない。実務の窓口では、相談地が市街化調整区域か、開発許可済みの区域内か、申請者が分家住宅や既存集落内の住宅など立地基準のどの類型に当たるかを順に確認し、第34条第11号・第12号に基づく条例区域に該当すれば一般の住宅も認められる。該当しなければ開発審査会の議を経る類型に当たるかを検討することになり、調整区域の建築可否判断の入口を担う許可である。