低未利用地

人口が減り土地が余る時代に、まちなかにぽつぽつと現れる空き地や空き家をどう活かすかが都市政策の焦点になっている。低未利用地は、利用されていない空き地や長期の空き家、暫定的な駐車場など、その立地の潜在力に見合わない使われ方の土地を指す。中心市街地でこれが虫食い状に広がる状態が都市のスポンジ化であり、まちの密度と活気を損なう。国は立地適正化計画や低未利用土地権利設定等促進計画など、低未利用地の集約・活用を後押しする制度を整えてきた。譲渡所得の特別控除といった税制上の誘導も設けられ、所有者の手放しや有効活用を促している。地籍が不明確で権利関係が複雑な土地が多いことも、活用を難しくする要因である。

都市のスポンジ化と低未利用地

人口減少局面の都市では、市街地が外延的に拡大したまま内部の人口密度だけが低下し、空き地・空き家が小さな穴のように点在する。この状態が都市のスポンジ化であり、低未利用地はその構成要素にあたる。スポンジ化は道路や下水道など既存インフラの非効率な維持、商業・医療サービスの撤退、防犯・景観の悪化を招く。平成30年の都市再生特別措置法改正は、低未利用地の集約再編と利用促進を図る低未利用土地権利設定等促進計画や立地誘導促進施設協定を創設し、市町村が所有者間の調整を後押しできるようにした。

活用を促す制度と税制

低未利用地の活用には、所有者の意向が分散し権利関係が複雑であるという障壁がある。これに対し、立地適正化計画の居住誘導区域では低未利用地の活用や集約を誘導し、空き地・空き家を緑地や広場、コミュニティ施設に転換する取組が進む。税制面では、一定の低未利用土地を譲渡した場合の長期譲渡所得から100万円を控除する特例が設けられ、塩漬けの土地を市場に流通させる動機づけとなっている。市民緑地制度や都市利便増進協定など、民間・市民が低未利用地を一時的に活用する枠組みも組み合わせられる。