立地基準（開発許可）

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であり、開発は原則として認められない。その原則の例外として「この場合なら市街化調整区域でも開発を許してよい」と定めるのが立地基準である。都市計画法第34条は、周辺居住者の日常生活に必要な店舗、農林漁業用施設や農林漁業従事者の住宅、既存集落内の自己用住宅、収用対象事業に伴う移転など、許容される開発を号ごとに限定列挙する。技術基準があらゆる開発に共通して適用されるのに対し、立地基準は市街化調整区域の開発にのみ追加で課され、市街化区域の開発には適用されない。第34条各号のいずれにも当たらない開発は、原則として許可できない。号によっては条例で対象を上乗せ・横出しできる仕組み（いわゆる条例区域・線引き後の既存集落など）があり、運用は自治体ごとに幅がある。立地基準の判断は技術基準より裁量的で、最終号に当たる開発審査会の議を経る案件では、周辺環境への影響や代替地の有無を含めて総合的に審査される。立地基準を満たさない建築要求への対応は、市街化調整区域の土地利用相談で最も神経を使う場面となる。

限定列挙と「市街化を抑制すべき区域」の原則

立地基準は、市街化調整区域が「市街化を抑制すべき区域」であるという区域区分の原則から導かれる。市街化を抑制する以上、開発は原則禁止であり、都市計画法第34条が定める各号に該当する場合に限って例外的に許可される。各号は、農林漁業用建築物やその従事者の住宅、周辺地域の居住者の利用に供する公益・利便施設、市街化区域に近接する一定の開発など、市街化調整区域の性格と矛盾しにくい類型を列挙する。条文に明文のない開発は、たとえ技術基準を完全に満たしても立地基準に当たらないかぎり許可できない。この「該当しなければ不許可」という限定列挙の構造が、市街化調整区域の土地利用を厳格に縛る仕組みの根幹である。

開発審査会の議と条例による運用

第34条の各号のうち、個別の事情に応じて市街化を促進するおそれがなく差し支えないと認める類型は、開発審査会の議を経ることが許可の要件となる。許可権者の独断ではなく合議体の審査を介在させることで、市街化調整区域の例外許可に客観性を持たせる仕組みである。あわせて、条例で立地基準の対象区域や用途を上乗せ・横出しできる規定があり、線引き前から存在する既存集落の維持や、特定の区域での開発許容を条例区域として定める運用が各地で行われている。このため同じ第34条でも、どの開発が通るかは自治体の条例の有無で実務上の幅が生じる。市街化調整区域での建築相談では、号の該当性と条例区域の有無、開発審査会への付議の要否をセットで確認する。