固定資産評価基準

固定資産税の評価額が市町村ごとにばらつけば、同じ価値の土地でも税負担が変わって課税の公平が崩れる。これを防ぐため、総務大臣が告示する固定資産評価基準が評価の物差しを全国で統一し、市町村長はこの基準によって価格を決定して固定資産課税台帳に登録しなければならない（地方税法第403条第1項）。土地は地目別に売買実例価額をもとにした路線価・標準宅地から評価し、家屋は再建築価格に経年減点補正率を乗じる「再建築価格×補正率」方式、償却資産は取得価額に減価残存率を乗じて求める、と資産ごとに算定の枠組みが分かれている。基準は3年ごとの評価替えに合わせて改定され、地価変動や建築資材費の動きが反映される。担当者は告示本文と取扱要領・実施要領を併せて参照し、画地計算や補正率の適用を機械的に処理することになるため、評価誤りの多くは基準の読み違いに起因する。

資産の種類ごとに分かれる評価の枠組み

固定資産評価基準は土地・家屋・償却資産の3章構成で、それぞれ評価の考え方が異なる。土地は地目（宅地・田・畑・山林等）ごとに評価方法が定められ、宅地は市街地的形態をとる地域で路線価方式、それ以外でその他の宅地評価法を用いる。標準宅地に不動産鑑定士の鑑定評価を反映させ、路線価を付設したうえで各画地に画地計算法による補正をかける。家屋は再建築価格に経年減点補正率・損耗の状況による減点補正率を乗じて評価し、新築時の評点数を基礎とする。償却資産は取得価額に耐用年数に応じた減価残存率を乗じる。資産ごとに枠組みが違うため、担当者は対象資産に対応する章・別表を正確に引く必要がある。

3年ごとの評価替えと基準年度

固定資産の価格は原則として基準年度（3年ごと）に評価替えを行い、その価格を翌々年度まで据え置く（地方税法第349条）。評価替えのたびに総務大臣が固定資産評価基準を改定し、地価や建築費の動向を反映させる。据置年度であっても、地価下落が著しい地域では簡易な方法で価格を修正できる特例（下落修正）が設けられている。評価替えは膨大な物件を一斉に評価し直す作業で、市町村は前年度から準備に着手し、路線価の付設替えや標準宅地の鑑定を進める。納税者は据え置かれた自己の価格を縦覧帳簿で確認でき、不服があれば固定資産評価審査委員会へ審査の申出ができる。