建築物状況調査

中古住宅を売り買いするとき、建物の傷み具合を誰が客観的に確かめるのか。2018年施行の改正宅地建物取引業法は、既存住宅の取引で宅建業者が建築物状況調査（インスペクション）のあっせんの有無を媒介契約書に記載し、調査を実施した場合は結果の概要を重要事項として説明することを義務づけた。調査を行うのは国土交通省の定める講習を修了した建築士で、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、ひび割れや雨漏りの痕跡などを目視や計測で確認する。改修や補修の要否を判定する精密診断ではなく、買主が建物の状態を把握して取引を判断する材料を提供する位置づけである。調査結果は既存住宅売買瑕疵保険の付保や住宅履歴情報の蓄積にもつながる。

宅建業法上の説明義務と調査の範囲

建築物状況調査は、それ自体を義務づける制度ではなく、宅地建物取引業法の側から取引の透明性を高める仕組みである。改正宅建業法（2018年4月施行）は、媒介契約時に業者が調査実施者をあっせんできるかどうかを書面に記し、調査が行われていれば重要事項説明でその結果概要を買主に伝えることを業者に課した。調査の対象は構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁・開口部など）に限られ、目視・非破壊が原則である。実施できるのは既存住宅状況調査技術者の講習を修了した建築士に限られる。劣化や不具合の有無を報告するもので、建物の資産価値の評価や改修設計を行うものではない点を、売主・買主とも誤解しないよう整理しておく必要がある。