標準宅地

固定資産税の土地評価では、一筆ごとに時価を鑑定するのではなく、地域を区分し、その中の代表的な一画地を基準として周辺へ評価を波及させる方式がとられる。この基準として選ばれる代表的な宅地が標準宅地である。市町村は固定資産評価基準に従い、用途や街路の状況が似た地域ごとに標準宅地を選定し、不動産鑑定士による鑑定評価価格等を活用してその適正な時価を求める。求めた標準宅地の価格を基に、市街地的形態を形成する地域では路線価を付設し、各筆の宅地はその路線価と画地計算法によって評価される。標準宅地の選定や鑑定評価が適切でなければ、その地域全体の評価額の水準が偏るため、評価の均衡を支える要となる。担当課は、地価公示価格等の7割を目途とする評価水準の確保や、3年ごとの評価替えにおける標準宅地の見直しに留意する。

標準宅地から路線価・各筆の評価へ

固定資産税の宅地評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、状況が類似する地域ごとに標準的な宅地（標準宅地）を選定し、その適正な時価を求めることから始まる。標準宅地の時価は、地価公示価格・都道府県地価調査価格・不動産鑑定士による鑑定評価価格等を活用して求め、その7割程度を目途として評価の均衡を図る取扱いがとられている。市街地的形態を形成する地域では、標準宅地の価格を基に各街路へ路線価を付設し、個々の宅地は路線価に奥行・間口・形状等の補正（画地計算法）を施して評価される。標準宅地は地域全体の評価水準を左右する基点であり、その選定と評価の適正さが評価の均衡の前提となる。

評価替えとの関係

固定資産の価格は原則として3年ごとの基準年度に評価替えを行って見直され、標準宅地の鑑定評価も基準年度に合わせて実施される。地価の下落が続く局面では、基準年度の間にも標準宅地の価格を修正して各筆の評価へ反映させる時点修正の取扱いがあり、評価額が実勢から大きく乖離しないよう調整される。標準宅地の選定替えや鑑定評価の更新は、路線価・各筆の評価額の改定に直結するため、評価替えの事務はまず標準宅地の見直しから組み立てられる。担当課は、近傍の標準宅地との均衡や前年度評価額からの変動を確認しながら評価額を確定する。